EN QUOI CONSISTE UN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ ?
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en 2 parties :
– l’usufruit
– la nue-propriété
L’usufruit est constitué de 2 droits : l’usus qui est l’usage de la chose et le fructus qui permet d’en tirer les fruits.
De ce fait, l’usufruitier peut habiter le bien, le donner en location, en d’autres termes, percevoir les revenus engendrés par le bien (loyers …).
En échange, l’usufruitier doit conserver le bien en « bon père de famille » : il doit garder le bien en bon état.
La durée de l’usufruit peut varier. Il peut être :
– Soit viager, c’est-à-dire qu’il dure tant que l’usufruitier est en vie.
– Soit temporaire, c’est-à-dire qu’il dure durant une période déterminée.
QUE SE PASSE T’IL LORSQUE L’USUFRUIT PREND FIN ?
Lorsque l’usufruit prend fin (viager ou temporaire), il vient se réunir à la nue-propriété pour reformer une propriété normale, ou pleine propriété.
L’usufruit ne revient pas aux héritiers de l’usufruitier, sauf si ces derniers sont les nus propriétaires.
Au contraire, lorsque le nu-propriétaire décède, la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier, mais est transférée à ses héritiers. Ceci car la nue-propriété reste un droit de propriété.
COMMENT SE FAIT LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ SUR DES PARTS DE SCPI ?
Le démembrement de parts de SCPI se passe de la même manière que celui d’un bien immobilier classique.
Le nu-propriétaire des parts de SCPI ne recevra aucun revenu issu de celles-ci pendant la période de démembrement de propriété.
En effet, ces revenus seront versés à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement, jusqu’à la fin de son droit.
Il ne deviendra complètement propriétaire qu’au terme de la période de démembrement.
POURQUOI L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ EN 2020 ?
Entre les dernières réformes fiscales de Macron qui se sont concentrées sur l’immobilier (fin de l’ISF avec arrivée de l’IFI, et hausse de la CSG notamment sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières), la gestion locative toujours plus contraignante, et les prix de l’immobilier résidentiel en France qui ont continué à monter grâce aux taux bas et à la reprise de la croissance, il devient de plus en plus difficile de réaliser des stratégies optimisées d’investissement en immobilier.
Dans ce contexte, investir dans un appartement ou des SCPI en nue-propriété peut permettre de :
– accroitre votre patrimoine immobilier avec une stratégie sans impôts et sans gestion
– bénéficier d’une décote sur le prix de votre bien ou de vos parts (exemple décote de 40 % sur 15 ans)
– acheter un appartement sans les aléas de la gestion locative
– capitaliser votre patrimoine : revalorisation mécanique de la nue-propriété dans le temps ( la valeur de l’usufruit diminuant ), puis récupération de la pleine propriété au terme du démembrement
– Optimiser votre fiscalité : les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers existants
– Diminuer votre IFI : la valeur de la nue-propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI sort de la base imposable
– Vous prévoir des revenus complémentaires futurs sur la base de la pleine propriété (malgré la décote initiale)
