Le LMNP

Le principe du LMNP

Si vous n’avez encore jamais entendu parler du statut de loueur en meublé non professionnel ne vous inquiétez pas car le principe de ce mécanisme est extrêmement simple, il s’agit :

• d’acquérir un bien immobilier meublé ou non
• de le meubler si nécessaire
• de le mettre en location en tant que meublé

Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu’il est impératif que le logement comprenne mobiliers et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes etc) cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.

S’il vous est possible d’acquérir un bien immobilier « classique » et de le transormer en location meublée, en y rajoutant des meubles, sachez toutefois qu’il existe des résidences dites de services qui permettent de réaliser un investissement non seulement clé en mains mais avec surtout à la clé un bail commercial.

Les résidences de services sont :

• les résidences étudiantes
• les résidences d’affaires
• les résidences Senior (EHPAD ou non médicalisées)
• les résidences de tourisme

Les régimes d’imposition

Les revenus issus de la location doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, BIC. Ainsi, vous pourrez choisir entre deux régimes : le régime réel et le régime forfaitaire ou micro-BIC.

► Le régime forfaitaire ou micro-BIC

Il va s’appliquer lorsque le montant de vos recettes ne dépasse pas 32 900 €. Vous pourrez alors bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes, mais vous ne pourrez pas créer de déficits. Le régime micro-BIC est plus intéressant que le régime réel grâce à ses obligations déclaratives allégées.

► Le régime réel

Il va s’appliquer lorsque le montant de vos recettes dépasse 32 900 € ou bien, dans le cas où ces dernières sont inférieures à cette somme, sous simple demande auprès du fisc. Vous pourrez alors déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges, intérêts d’emprunts ou frais de gestion, ainsi que vos amortissements ce qui vous permettra de réduire vos impôts.

Les avantages du dispositif

► Récupération de la TVA

Le statut LMNP vous « donnant » le statut de commerçant il vous sera donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois après la première mise en location.

Toutefois, pour procéder à cette récupération, votre résidence devra proposer 4 services au minimum, par exemple

• accueil
• entretien des locaux
• fourniture de linge
• petit-déjeuner
• cafétéria ou restauration
• etc…

► Amortissement de votre bien

Les amortissements sont semblables aux charges déductibles des revenus. Ainsi, ils ne pourront pas créer un déficit ou un gain sur les revenus globaux mais, dans la mesure où les amortissements de l’année sont supérieurs au résultat annuel d’exploitation, ils seront alors reportables sur les années suivantes.

Grâce au statut LMNP vous pouvez amortir la totalité de votre investissement sur 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts.

► Réduction d’impôt

Grâce à la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de services neuve permet une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11% étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de cette réduction, il vous faudra vous engager à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.

► Délégation de la gestion locative

Autre avantage, lors d’un investissement locatif en LMNP, la gestion locative de votre bien immobilier sera prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Ainsi, par le biais d’un bail commercial de 9 à 11 ans, votre gestionnaire s’engage à vous verser vos loyers et à prendre en charge tous les éléments touchant à la gestion locative.

► Simplicité du statut

Souvent perçu comme un statut lourd voire compliqué sur le plan administratif, sachez que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est administrativement très simple. Pensez toutefois à vous faire conseiller et accompagner par un expert comptable pour la déclaration de revenus BIC qui est en revanche, est un peu particulière (notamment en ce qui concerne la pondération de l’amortissement du bien).