Investir dans le neuf ou l’ancien ?
Le choix d’opter pour le neuf ou l’ancien se révèle difficile et dépendra surtout des opportunités qui se présentent. Les deux bénéficient de dispositifs de défiscalisation.
- L’atout essentiel du neuf, outre le fait de disposer d’un logement « prêt à louer », est la possibilité de déduire du revenu foncier un pourcentage du prix d’acquisition dans le cadre d’un investissement. De plus, un logement neuf devra répondre à des normes thermiques strictes ( RT 2012 ou RT 2020 à partir du 1er janvier 2021 ) ce qui réduit la facture énergétique du locataire.
- L’ancien, moins cher que le neuf (de 20 à 25% au m²), est à priori plus rentable de 1 à 2 points. L’investisseur bénéficie de la déduction des travaux de réfection de ses recettes locatives, il existe moins de contraintes de location mais aussi moins d’attrait pour un locataire.
Au-delà du choix entre le neuf ou l’ancien, d’autres critères doivent également entrer en jeu dans la décision d’achat. Un logement bien desservi par les transports en commun ou situé près des commodités se louera plus facilement par exemple, et diminuera les périodes inoccupées entre 2 locataires.
Comment faire un investissement vraiment rentable ?
Pour réussir son investissement en assurant une rentabilité immédiate et les meilleures garanties de revente à terme, l’investisseur doit privilégier l’emplacement. En effet, le locataire ou le futur acheteur y seront tout aussi sensible (accès aux transports, aux commerces, aux écoles, …).
Il est conseillé d’investir dans une région que l’on connaît (bassin d’emploi actif, secteur géographique les plus recherchés, …) afin d’éviter d’acheter uniquement pour la « carotte fiscale » et être sûr de pouvoir revendre dans de bonnes conditions.
L’acquéreur devra faire des choix (en se risquant ou non sur de nouvelles zones d’habitations) et des concessions (un T2 en centre ville neuf sera difficile à trouver à un bon prix). Il devra aussi aussi se fixer un taux raisonnable de rendement en déterminant la catégorie de locataire qui pourra être intéressé par son bien et en déduire ainsi un montant de location.
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