Vous achetez un appartement de 100 000 € à crédit sur 15 ans.
Puis vous meublez ce bien pour 7 000 € dans l’objectif de le proposer à la location.
Prenons les hypothèses de revenus et de charges suivantes :
| Valeur du bien | 100 000 € |
| Valeur du mobilier HT | 7 000 € |
| Loyers annuels | 8 000 € |
| Montant annuel des charges | 1 500 € |
| Taxes Foncières | 900 € |
| Frais comptables | 800 € |
| Montant annuel des Intérêts d’emprunt | 2 400 € |
| Tranche Marginale d’imposition ( TMI ) | 30,00% |
Comme option fiscale, vous avez le choix entre
- le Micro BIC qui vous octroie un abattement de 50 % sur les loyers encaissés
- le régime réel d’imposition qui permet de bénéficier d’un amortissement calculé sur la valeur de votre bien
| Micro BIC | Régime réel | |
| Loyers | 5 000 € | 10 000 € |
| Intérêts d’emprunt | – 2 400 € | |
| Charges annuelles | – 1 500 € | |
| Taxes Foncières | – 900 € | |
| Frais comptables | – 800 € | |
| Amortissement immobilier | – 5 000 € | |
| Amortissement mobilier | – 700 € | |
| Revenus imposables | 5 000 € | – 1 300 € |
| Impôts à payer | 2 360 € | 0 € |
Pour les meublés, le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice fiscal, diminué du montant des autres charges.
Le « surplus » d’amortissement, non déductible, peut être reporté sans limitation de durée sur les années fiscales suivantes. Donc l’investisseur peut en profiter sur plusieurs années.
En conclusion, grâce au système de l’amortissement, ce dispositif permet de percevoir des loyers pendant près de 20 ans sans payer d’impôts ( selon les critères de l’investissement ).