Un outil puissant pour la transmission
La Société civile immobilière (SCI) est un outil juridique des plus utilisé lorsqu’il s’agit de préparer la transmission d’un patrimoine immobilier.
Il s’agit d’une forme sociétaire simple, qui permet, lorsque la stratégie est bien réalisée, de distinguer le pouvoir sur la gestion du patrimoine, du droit de propriété de l’immeuble via la détention des parts de la SCI. C’est la combinaison entre le statut d’associé (en pleine propriété ou en nue-propriété / usufruit des parts de SCI) et le rôle de gérant qui permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble.
Pour autant, derrière une apparente simplicité, il convient d’être attentif à la gestion comptable et financière de la SCI pour atteindre tous les objectifs fixés en matière de transmission du patrimoine civile et fiscale.
Quand on évoque la Société Civile Immobilière, il serait préférable d’évoquer l’utilisation de la société civile patrimoniale dont l’objet social plus large autorise une pluralité d’activités civiles non limitées à l’immobilier.
La SCI pour l’acquisition d’un immeuble de rapport : Le démembrement des parts de SCI.
Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes :
- Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible : 1 500 € par exemple qui permettront de payer les frais de constitution. Les gérants de la SCI seront Monsieur et/ou Madame selon la rédaction des statuts.
- Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
- Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
- Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalisent une donation de la nue-propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.
Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.
La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Dettes (emprunt bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.
Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribués par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.
